Como anular una cláusula suelo en la hipoteca

En primer sitio, como siempre y en todo momento hacemos en esta clase de artículos, es preciso definir un tanto el objeto de exactamente los mismos. En este caso el artículo versa de cómo cancelar la cláusula suelo decretada ilegal, hace poco, por el Tribunal Supremo al hilo de una serie de sentencias del Tribunal de Justicia Europeo. Por ello debemos advertir que la información es reciente, muy variable y posiblemente quede obsoleta en meses.
 
clausula

¿Es ilegal nuestra clausula suelo?

En la apabullante mayoría de casos podemos decir que sí. Salvo las hipotecas muy recientes, que han cambiado los bancos, muchas de ellas tienen este vicio en tal cláusula. La Sentencia vanguardista de nueve de mayo de dos mil trece del Tribunal Supremo con relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que van a ser aplicables a todas y cada una de las cláusulas suelo de todas y cada una de las entidades. Una de las primordiales consecuencias es que muchas de las cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y por ende van a ser anulables frente a los Juzgados por carencia de trasparencia. La falta de trasparencia al instante de la firma o bien más tarde es motivo de anulabilidad de exactamente las mismas. El banco tiene el deber de informar con claridad al consumidor sobre las consecuencias de la firma de esta clase de condiciones.

Así, si bien todo se haya hecho como debe ser en la práctica bancaria, la cláusula va a ser ilegal y anulable si concurren los próximos requisitos:

  1. Falta información suficientemente clara de que se trata de un factor definitorio del objeto primordial del contrato.
  2. Se introducen de manera conjunta con las cláusulas techo y de qué manera aparente contraprestación de exactamente las mismas.
  3. No existen simulaciones de escenarios diferentes relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del género de interés en el instante de contratar.
  4. No hay información anterior clara y entendible sobre el costo comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o bien advertencia de que al específico perfil de usuario no se le ofertan exactamente las mismas.
  5. En el caso de las usadas por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, se sitúan entre una apabullante cantidad de datos entre aquéllos que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Por tanto, solo es preciso que se cumpla UNA de las precedentes a fin de que sean anulables. Otro enorme beneficio del nuevo criterio jurisprudencial es que la carga de la prueba en el ocasional procedimiento judicial recae sobre el banco demandado y no sobre nosotros, son los que deben demostrar que se hizo todo con la diligencia legalmente establecida. En la práctica es rarísimo que las hipotecas perjudicadas (firmadas ya antes de la crisis económica o bien a sus principios) cumplan todos y cada uno de los requisitos precisos para su valida. De forma estimativa, aproximadamente 9 de cada diez hipotecas con cláusula suelo caen en ciertos vicios que apunta el Tribunal Supremo y seguro que se puede hacer algo por recobrar ese dinero inmerecidamente estipulado.

Identificación practica de las clausulas suelo

Como todos sabemos las escrituras hipotecarias son documentos exageradamente técnicos y complejos, hechos de este modo para confundir y desorientar al usuario en el momento de proteger sus derechos. Sin embargo hay unas pautas comunes en la redacción de la escritura y acá se les vamos a enseñar.

Donde se oculta una cláusula suelo acostumbra a ir acompañada de una oración similar a esta:
 
[important]“…se pacta expresamente que el tipo de interés resultante de dicha operación nunca podrá ser inferior al XXX por ciento, ni superior al YYYY por ciento”.[/important]
 
Del mismo modo en todos y cada banco grande hay unas particularidades que son las siguientes:

  • BANCO GALLEGO/SABADELL: Se halla camuflada bajo la denominación “límite mínimo del tipo de interés legal aplicable del XXX por ciento”.
  • BANCO POPULAR/PASTOR: La cláusula suelo está camuflada bajo el nombre “límites a la variabilidad del tipo de interés”.
  • CAJA ESPAÑA/BANCO CEISS: se halla en la oración “tipo de interés nominal”.
  • CAJA DUERO: Colocada al lado del Euribor diferencial “en ningún caso el tipo nominal anual podrá ser inferior al XXX por ciento”.

Pasos anteriores a la vía judicial

1.- Información necesaria

Para poder saber de la posible ilegalidad de la cláusula resulta de suma importancia preguntar está serie de documentos que os contamos a continuación:

  • Escritura hipoteca (lo más esencial).
  • Escritura de subrogación (si existe).
  • Uno de los últimos recibos (esencial asimismo).
  • Oferta vinculante o bien FIPER (si los hay).
  • Comunicaciones con el banco (folletos informativos o bien e mails entre tú y la oficina).

En el en el caso de que tu hipoteca con cláusula suelo sea una ampliación de una hipoteca precedente con o bien sin la cláusula suelo, precisarás copia de la hipoteca anterior. Si tu hipoteca es una subrogación a otra hipoteca de un promotor/vendedor, necesitarás la copia de la hipoteca en la que te subrogaste.

2.- Carta al servicio de atención al cliente

El segundo paso para cancelar la cláusula suelo es demandar por carta al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. En la práctica lo más seguro es que no hagan caso (si bien cada vez hacen más) mas es una perseverancia de que lo has reclamado y ha quedado por escrito a efectos de poder recobrar el dinero que les hayas abonado de más.

Algunas entidades y especialistas aconsejan reclamar al Banco de España (BDE) a fin de que dictamine si en vuestro caso el banco respetó vuestros derechos recogidos en los buenos usos y prácticas bancarias. Es un trámite meramente opcional que nos favorecería en la obtención de nuevos documentos y razonamientos en el momento de ir a la vía judicial a demandar la cláusula suelo.

3.- Carta o bien reclamación al banco de España (Opcional)

Como se ha dicho es de carácter opcional y no es muy efectivo, no obstante es otra perseverancia de que se ha hecho una reclamación anterior y de que nos hemos interesado por agotar los trámites prejudiciales.

Vía judicial

Una vez hayamos constatado que nuestra hipoteca adolece de semejante clausula y una vez hechos los pasos anteriores precisos para poder demandarla entramos ya en la vía judicial para satisfacer nuestros intereses. La vía judicial, como sabemos, es más lenta y costosa que un procedimiento amistoso entre las partes, mas en muchas ocasiones los bancos no dejan opción a la negociación o bien sus ofertas son sumamente pobres, con lo que nos vemos obligados a asistir a los tribunales.

Antes de nada, les recomiendo que lleven toda la documentación a cualquier letrado de confianza o bien que les hayan recomendado para examinar anteriormente la escritura hipotecaria y el resto de documentos. En general lo que se hace es instar un procedimiento frente al Juzgado de para cancelar dicha cláusula y que se deje de abonar el dinero extra que de ella se desprende. Casi la totalidad de los juzgados dan la razón a los hipotecados y quitándosela a las entidades bancarias. Por tanto avanzados los meses del procedimiento y concluidos los trámites y formalidades legales oportunas van a tener una resolución judicial que anulará tal clausula y les ahorrará dinero. También hay que resaltar que una vez ganado el litigio la parte que lo ha “perdido” tiene la obligación de satisfacer las costas del letrado y procurador, esto es, devuelven el dinero invertido por en el sueldo de estos profesionales.

Vía judicial en ejecución hipotecaria

Si, desgraciadamente, están ya inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria (desahucios) o bien prevén que lo vayan a estar pronto asimismo tienen que saber que es posible descontar el dinero de dicha cláusula del pago futuro e inclusive pedir la nulidad de la escritura hipotecaria por la abusividad de esa cláusula (en la práctica es prácticamente imposible que la concedan). Por ello no dejen de señalárselo a su letrado y prepararse para luchar en ese sentido puesto que cualquier rebaja de la ejecución va a ser un alivio, si bien pequeño, para el deudor dada esta situación tan injusta y sistematizada.

Retroactividad de la clausula suelo

Recientemente hemos oído noticias de sentencias vanguardistas en reconocer la devolución del dinero abonado por la cláusula suelo, esto es, no solo cancelarla para el futuro, sino más bien reconocer la nulidad total y, por ende, reconocer la devolución del dinero pagado por ella desde el instante en que se firmó la hipoteca. No es seguro que sea así y, como les he dicho al comienzo del artículo, se trata de un tema candente que cambia día tras día con lo que no les puedo ni debo asegurar que las noticias sean verdad mas lo que sí les recomiendo es que estén atentos y que no dejen de recordárselo a los profesionales que les aconsejen para poder jugar todas y cada una de las cartas que se puedan en este tema que va modificándose día tras día.

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