Defensa del procedimiento de desahucio hipotecario

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En el caso del desahucio por ejecución hipotecaria se antoja clave una defensa desde un primer instante con todos y cada uno de los medios que podamos contar. Esto debe ser de este modo pues de tal procedimiento puede derivarse un cambio en nuestra coyuntura económica y una deuda que nos puede lastrar toda la vida. Por desgracia la legislación de España no resguarda de ninguna forma a las víctimas de desahucios por ejecución hipotecaria salvo alguna medida recogida en la Ley de protección al deudor hipotecario de dos mil doce, al lado de una Ley aprobada en Andalucía mas que se encuentra suspendida pues el Gobierno la recurrió al Tribunal Constitucional y incluso no se ha resuelto. Esta Ley de dos mil doce establece que, en ciertos supuestos se va a suspender el lanzamiento de la residencia frecuente de los sujetos que se encuentren en las próximas circunstancias:

  • Familia numerosa, conforme a la legislación actual.
  • Unidad familiar monoparentalcon 2 hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de 3 años.
  • Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al treinta y tres por ciento, situación de dependencia o bien enfermedad que le incapacite acreditadamente permanentemente para efectuar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se halle en situación de desempleo y haya agotado las posibilidades por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan, en exactamente la misma residencia, una o bien más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o bien su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o bien afinidad, y que se hallen en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o bien permanente para efectuar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, de conformidad con lo establecido en la legislación actual, caso de que la residencia objeto de lanzamiento forme su domicilio frecuente.
  • El deudor mayor de sesenta años.

En cualquier caso además de esos requisitos deben concurrir los próximos supuestos:

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de 14 pagas. Dicho límite va a ser de 4 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de 14 pagas en los presuntos previstos en las letras d) y f) del apartado precedente, y de 5 veces dicho indicador caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o bien con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o bien superior al treinta y tres por ciento, o bien persona con discapacidad física o bien sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o bien superior al sesenta y cinco por ciento, como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o bien a su cuidador, para efectuar una actividad laboral.
  • Que, en los 4 años precedentes al instante de la petición, la unidad familiar haya sufrido una perturbación significativa de sus circunstancias económicas, en concepto de esmero de acceso a la residencia.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al cincuenta por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o bien préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única residencia en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de exactamente la misma.

En terminante dichas medidas son de escasa utilidad y la enorme mayoría de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas. En cualquier caso dichas medidas solo postergan la ejecución hasta, por el momento, cuatro años tras la entrada en vigor de esta ley. Poco útil y también insultantemente deficiente claramente.

Una vez citado esto debemos resaltar que una de las medidas más convenientes con la intención de resguardarse en el campo judicial es, antes de seguir, la prevención. Como se ha dicho arriba es esencial enfrentar la posibilidad del desahucio y asesorarse en el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados del sitio donde radique. Ahí le notificarán de sus posibilidades en el momento de poder pedir la asistencia jurídica gratis. En el Servicio de Orientación Jurídica asimismo les pueden aconsejar en materia del procedimiento específico, si pueden oponerse sobre el fondo, si pueden beneficiarse de las medidas de protección de la Ley de dos mil doce que hemos explicado arriba etc. Del mismo modo es muy importanterecabar la información relativa a la ejecución como puedan ser la escritura de la hipoteca, los pagos y sus recibos o bien movimientos bancarios o bien los documentos acreditativos de la renta, unidad familiar, discapacidad (si la hubiese) de uno de los miembros familiares etc. para poder justificar estar en las medidas de protección hipotecaria.

En otro orden de circunstancias una de las técnicas extrajudiciales más esenciales antes que se comience la ejecución es la de negociar con la entidad. Para efectuar una negociación eficaz resulta muy conveniente el hecho de presionar en el campo social y mediático, de ahí que es más conveniente la presión y también repercusión colectiva que tiene la PAH por no charlar de su experiencia en negociaciones anteriores. En ocasiones el acreedor, en un primer instante, no desea negociar o bien no plantea nada diferente mas si se insiste y se actúa con todas y cada una de las armas libres se puede llegar a un pacto conveniente. Al hilo de la petición de asistencia jurídica gratis podemos apuntar que a veces la rechazan sin entrar a conocer realmente bien todas y cada una de las circunstancias económicas (solo miran la renta en lugar de ver la unidad familiar, cargas etc.) por esta razón les aconsejamos que si se la han rechazado y tienen motivos de peso para recurrir dicha denegación lo hagan puesto que es un recurso administrativo y no les va a costar nada. Pueden orientarse para la interposición de tal recurso en el Servicio de Orientación Jurídica citado ya.[pullquote align=»left|center|right» textalign=»left|center|right» width=»30%»]Otra opción alternativa es asistir inmediatamente a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y asistir a ponernos en contacto con las posibles mediaciones[/pullquote]

Existe, de igual manera, un consejo que ha circulado mucho por internet: arrendar la residencia a un familiar un vez que sabemos que nos van a ejecutar, por esta razón el banco debería respetar el alquiler y no podría quedarse con el piso. Esto es una verdad a medias, a fin de que el banco no pueda quedarse con la residencia habría que probar que no es un negocio fraudulento sino se ha producido ya antes de la ejecución (demanda ejecutiva), por un coste acorde a lo normal en el mercado (y que se haya pagado de forma eficaz), que se haya anotado en el Registro de la Propiedad, que se acredite la convivencia eficaz del inquilino en nuestra residencia (como el pago de facturas de agua, luz etc.) y que el contrato sea por una duración normal (no por treinta años, por servirnos de un ejemplo). En definitiva: acreditar que es un negocio en el que no existe fraude. Además esto solo interrumpiría la pérdida de la residencia por los 5 primeros años de tal contrato. Por ello hay que valorar mucho la posibilidad de efectuar esta acción puesto que hay un peligro alto de que fracase y es más: nos pueden abrir una causa por levantamiento de recursos, un delito del Código Penal.

Otra opción alternativa es asistir inmediatamente a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y asistir a ponernos en contacto con las posibles mediaciones a nivel institucional que puedan existir a pesar de que en la mayor parte de sitios no hay.
Les desaconsejamos fervorosamente que no recojan o bien ignoren las notificaciones del juzgado de comienzo del procedimiento puesto que este proseguirá delante de todas y cada una formas y al no poder informarse del procedimiento desde sus orígenes pueden perder ocasiones de defensa que entonces no se van a poder recobrar. Al contrario, les recomendamos que estén pendientes de ellas ya antes y a lo largo del procedimiento para armar su mejor defensa posible.Otra medida de presión poco eficaz es redactar al Defensor/a del Pueblo de su Comunidad Autónoma y también procurar buscar ayudas institucionales o bien no institucionales que recubran de repercusión en la entidad o bien en la sociedad generalmente.

 

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